Stavebně technické poradenství
Odhad hodnoty majetku nepostačí tam, kde právní předpis požaduje znalecký posudek, který je vždy nezbytným podkladem pro řízení o vypořádání majetku před soudem.
Ztrácíte se v tom? Nechte si poradit!
PORADÍME VÁM
Při oceňování nemovitosti
Stanovení tržní ceny, resp. ceny obvyklé, nejlépe vypovídá o aktuální hodnotě Vaší nemovitosti na realitním trhu v současné době s ohledem na aktuální ekonomickou situaci a s přihlédnutím na případný budoucí vývoj.
Zpracování a podání znaleckých posudků na cenu nemovitého majetku a práv s nemovitým majetkem souvisejících:
- k určení ceny obvyklé, tržní hodnoty či ceny zjištěné
- vyjádření znalce k ceně obvyklé nemovitosti
Při rekonstrukci stavby
Poradenství by mělo začít již v době, kdy o rekonstrukci teprve uvažujete, a to především z důvodů ekonomických, tak i technických a technologických.
Bude potřeba k zamýšlené rekonstrukci pořídit projektovou dokumentaci, vyřídit povolení či ohlášení u stavebního úřadu? Jak bude navazovat nová stavba na tu původní a co čekat, když část stavby či konstrukce bude nutné zbourat a nahradit novou?
Zde může vyvstat na tisíc otázek a na všechny najdeme společně odpověď.
Nad projektovou dokumentací
Projektová dokumentace provedená autorizovanou osobou (dle § 158 Stavebního zákona), po konzultacích s investorem tak, aby splňovala představy investora a možnosti stavebních materiálů, norem a vyhlášek.
Projektová dokumentace se vytváří pro několik úrovní:
Nad rozpočtem stavby
Posoudíme, zda cenová nabídka je reálná nebo lze získat i lepší cenu. Zjistíme, jestli je možné některé stavební materiály vyměnit za levnější nebo naopak za kvalitnější.
V případě porovnání cen je nutno vyžádat několik cenových nabídek od různých dodavatelů stavby či jednotlivých řemesel, aby bylo možné toto porovnání provést.
Toto poradenství bývá součástí práce TDI.
Účel znaleckého posudku
Daňové účely a evidence majetku
Převody vlastnictví k nemovitosti (prodej, koupě, darování, ...)
- Ceny nemovitostí se při prodeji a koupi sjednávají především dohodou, představy o ceně se mohou u prodávajícího a kupujícího na počátku obchodního jednání lišit a je v zájmu obou, aby dosažená cena v maximální možné míře odpovídala skutečné objektivní a obvyklé hodnotě majetku, kterou lze doložit znaleckým posudkem.
Majetkové vypořádání spoluvlastníků, dědiců, apod.
- Znalecký posudek lze pro majetkové vypořádání doporučit, není nutný tam, kde existuje dohoda. Pokud se ovšem jedná o jednání před soudem, znalecký posudek je nezbytný vždy.
Stanovení obvyklého nájemného
- Obvyklé nájemné z bytů, nebytových prostorů, pozemků.
- Pronájem zemědělských pozemků (pacht).
- Ocenění nájemného je zpravidla potřeba zejména v případech, které nejsou předmětem běžného obchodního styku (nabídky a poptávky) (stavba na cizím pozemku, užívání pozemku jiného vlastníka (velmi často např. rekreační plochy, zahrádky, zahrádkářské kolonie, … apod.))
Soudní řízení – vypořádání podílového spoluvlastnictví či společného jmění manželů, majetkové spory, atd.
- Znalecký posudek je vždy nezbytným podkladem pro řízení o vypořádání majetku před soudem.
Dědická řízení
- Je na vůli dědiců, na základě jakých informací si učiní představu o hodnotě majetku, který je předmětem dědického řízení a na základě jakých podkladů chtějí dospět k dohodě o vypořádání dědictví.
- Znalecký posudek na cenu obvyklou nemovitosti může pomoci urovnat rozdílné představy.
- Pokud dohoda mezi dědici existuje, pro vypořádání dědictví postačí zpravidla tzv. „Vyjádření znalce k ceně obvyklé nemovitosti“, které je pak podkladem zejména pro vyčíslení objemu vypořádaného dědictví.
Ocenění služebností (věcných břemen), práva stavby
- Otázky věcných břemen (služebností a reálných břemen) podrobně řeší občanský zákoník v § 1267 a násl., právo stavby v §1240 - 1256.
- V běžném životě se jedná zejména o případy přístupu a příjezdu přes pozemek, uložení sítě technické infrastruktury do pozemku jiného vlastníka, právo užívání nemovitosti, právo doživotního bydlení, … atd.
Projektová dokumentace
DSP - Dokumentace pro stavební povolení
Na jejím základě je vydáno povolení ke stavbě. Vypracovává se v náležitostech stanovených přílohou č. 12 vyhlášky 499/2006 Sb. Je možné provést sloučení stupňů DUR a DSP – projektová dokumentace pro společné povolení dle příloh č. 7–11 vyhlášky 499/2006 Sb. Objednavatelem je investor (stavebník) a musí být zpracována autorizovanou osobou – projektantem.
DSP nemusí obsahovat:
- všechny předepsané výkresy
- výkresy detailů, tabulky výrobků atd.
- jednotlivé projekty řemesel
- všechny kóty (u dodaných výkresů)
Tuto dokumentaci schválí a orazítkuje stavební úřad a jedno paré vrátí klientovi.
Často se stává, že podle této dokumentace investor provádí stavbu.
DPS - Dokumentace pro provádění stavby
Podklad pro provedení stavby, univerzální dokumentace bez ohledu na budoucího vybraného dodavatele. Zpracovává se v podrobnostech umožňujících vypracovat soupis stavebních prací, dodávek a služeb s výkazem výměr dle přílohy č. 13 vyhlášky 499/2006 Sb. Projekt pro provádění stavby je podkladem pro realizační dokumentaci zhotovitele stavby. Objednavatelem je investor (stavebník) a musí být zpracována autorizovanou osobou – projektantem (většinou osobou, která zpracovala DSP).
Tuto dokumentaci konfrontuje s provedenou prací technický dozor investora (TDI), který zastupuje investora při provádění stavby. Po dokončení stavby se odevzdává stavebnímu úřadu Dokumentaci skutečného provedení stavby (DSPS).
DPS je tou správnou dokumentací pro realizaci stavby.
I v té však mohou být drobné chyby či rozpory mezi představou investora a projektanta, které je nutno projednat ještě před realizací proto, aby se nemuselo zbytečně bourat či jinak opravovat již hotovou práci.
DSPS - Dokumentace skutečného provedení stavby
Zachycuje konečný stav stavby. Podrobně viz. vyhláška 499/2006 Sb.